Dlaczego trzeba płacić czynsz wspólnocie mieszkaniowej, na co jest wykorzystywany? Znasz odpowiedzi na te pytania? Oto 5 kluczowych informacji o czynszach we wspólnotach mieszkaniowych.
Zacznijmy od tego, że wg przepisów prawa we wspólnotach mieszkaniowych nie ma czynszu. Jak to? Czynsz płaci się w przypadku najmu lokalu (czy od osoby fizycznej, czy od osoby prawnej). W przypadku wspólnoty mieszkaniowej mamy do czynienia z właścicielami lokali, którzy de facto niczego nie wynajmują; stąd też nie płacą oni czynszu, a po prostu pokrywają koszty wynikające z prawa własności (lokalu oraz części wspólnych). Potocznie mówi się o tych opłatach jako czynsz dla wspólnoty mieszkaniowej i przy tym powszechnym znaczeniu pozostańmy na potrzeby tego wpisu.
Zatem czym jest ten czynsz i za co płacą członkowie wspólnoty mieszkaniowej?
Koszty zależne i niezależne od wspólnoty
To chyba najbardziej przejrzysty podział. Na całą kwotę w wysokości X płaconą co miesiąc przez każdego z mieszkańców, część opłat jest ustalana przez wspólnotę (o tym, jak, przeczytacie poniżej), a część jest jej narzucona.
Kosztami niezależnymi są przykładowo zaliczki na opłaty za media, czyli za ogrzewanie, wodę, ścieki czy wywóz śmieci. O ich wysokości decydują dostawcy i to ich stawki wpływają na to, jak zmieniają się zaliczki płacone przez członków wspólnoty.
Z kolei kosztami, które ustala wspólnota, są na przykład opłaty za utrzymanie zieleni, sprzątanie posesji, konserwację budynku itp. To bowiem od wspólnoty zależy, z jakim podmiotem podpisze umowę i jaką wynegocjuje stawkę.
Fundusz remontowy
Często jednym z wyższych kosztów w opłatach jest składka na fundusz remontowy. Po co ją się wnosi? Żeby wspólnota mieszkaniowa dysponowała “zabezpieczoną” kwotą na remonty przewidziane w planie oraz na bieżące naprawy. To coś, co można porównać do kupowania na raty, z tym że w tym przypadku płacimy przed “zakupem”.
Załóżmy, że wspólnota potrzebuje wyremontować dach. O wiele łatwiej jest to wykonać, jeśli mieszkańcy dysponują zgromadzoną kwotą X (choć i tak często muszą ratować się dodatkowym kredytem) niż gdyby mieli zapłacić za remont ad hoc – wówczas jednorazowa składka (opłata) z pewnością przerosłaby możliwości finansowe mieszkańców wspólnoty.
Wynagrodzenie zarządcy
Czy wspólnota mieszkaniowa musi płacić wynagrodzenie zarządcy nieruchomości? Tak! Czy opłaca się wspólnocie na tym oszczędzać? Nie!
Jest takie powiedzenie: “Nie stać mnie na tanie rzeczy”. Jego znaczenie jest banalnie prawdziwe! Lepiej jest ponieść nieco większy wydatek, żeby oszczędzić w dłuższej perspektywie, niż kupować tanio tu i teraz, a później dopłacać, dopłacać, dopłacać…
Tak też to wygląda z wynagrodzeniem zarządcy – lepszy zarządca, który poświęca się “swojej” wspólnocie, jest w stanie znaleźć np. tańszą firmę sprzątającą, ale podobnej czy nawet wyższej jakości usług. Dobry zarządca nie ogranicza się tylko do “zbieracza opłat”, ale faktycznie zarządza powierzoną nieruchomością, szuka różnych rozwiązań (np. wydajne pojemniki na odpady). Dlatego na tym elemencie czynszu nie warto przyoszczędzać, bo to tylko prowizoryczne korzyści (max. do kilku złotych/miesięcznie na jednego członka wspólnoty).
Kto ustala opłaty we wspólnocie mieszkaniowej
Tak jak wspomnieliśmy, koszty dzieli się na takie, które ustala sama wspólnota i takie, które są narzucone. Niemniej to wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzję o wysokości czynszu, a mówiąc precyzyjniej – o zaliczkach na poczet kosztów. Decyzja ta ma formę uchwały wspólnoty, bowiem ustalanie wysokości opłat przekracza czynność zwykłego zarządu.
O tym, ile płaci konkretny “mieszkaniec” decyduje nie wprost powierzchnia lokalu, a udział, jakim dysponuje właściciel. Ten sam udział decyduje także o “sile głosu” podczas zgromadzenia właścicieli.
Obowiązek ponoszenia opłat
Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek, a nie prawo uiszczania opłat (zaliczek), czyli wspomnianego czynszu. Gdzieniegdzie można usłyszeć, że w przypadku zalegania z opłatami przez któregoś z członków, wspólnota ma związane ręce. Tak nie jest! Oprócz monitów czy ponagleń wspólnota może także wystąpić na ścieżkę sądową, a później także wystąpić o egzekucję komorniczą. Słowem – od płacenia czynszu nie można uciec.
Przedstawiliśmy kilka faktów dotyczących czynszu we wspólnocie mieszkaniowej, dzięki którym możesz łatwo zorientować się, na co przeznaczane są twoje comiesięczne wpłaty. Jeśli twoja wspólnota chce być dobrze, przejrzyście i nowocześnie zarządzana, to zapraszamy do kontaktu z wiodącym łódzkim zarządcą nieruchomości Octohome.pl.