Jakie prawa ma wspólnota mieszkaniowa, czym jest i kto nią kieruje? To coś innego niż spółdzielnia, dlatego lepiej wiedzieć, jakie są twoje prawa i jakie obowiązki, gdy przystąpisz do wspólnoty mieszkaniowej.

Gdy kupujesz mieszkanie w budynku wielorodzinnym, to jest wielce prawdopodobne, że staniesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Myślisz może: “Ale ja nie chcę być członkiem żadnej wspólnoty!”. No niestety, nie masz wyjścia, kupując lokal w nieruchomości, w której działa wspólnota mieszkaniowa, z automatu stajesz się jej członkiem.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej

Jako właściciel lokalu będziesz miał w swojej wspólnocie zarówno prawa, jak i obowiązki. Zacznijmy od tych pierwszych, przyjemniejszych.

Każdy członek wspólnoty ma prawo korzystania z części wspólnych nieruchomości takich jak chodniki, klatki schodowe czy windy. Niby to truizm pisać o tak oczywistych rzeczach, jednak życie pokazuje, że spór sąsiedzki może przybrać różną formę np. grodzenia chodników.

Kolejną istotną kwestią jest prawo uczestniczenia w zarządzaniu nieruchomością, w tym prawo udziału w zebraniach czy przeglądania dokumentów dot. nieruchomości. 

Każdy członek wspólnoty ma także prawo głosu w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty (w stosunku odpowiadającym posiadanym udziałom w nieruchomości). To niezwykle ważne uprawnienie, ponieważ tą drogą ustalana jest na przykład wysokość funduszu remontowego lub inne koszty ponoszone przez wspólnotę, czyli de facto jej członków.

A skoro o kosztach już mowa, to jest to jeden z głównych obowiązków każdego właściciela lokalu, który oprócz kosztów własnych, musi również partycypować w kosztach związanych z częścią wspólną nieruchomości, oczywiście proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości. Dlatego właśnie zebrania wspólnot mogą mieć burzliwy przebieg, ponieważ to członkowie płacą m.in. za usługę sprzątania posesji, za przeglądy czy za wynagrodzenie zarządcy nieruchomości. 

Zarządca nieruchomości

Teoretycznie wspólnota mieszkaniowa może zarządzać się sama poprzez wybranie spośród członków zarządu. W praktyce jednak wspólnoty powierzają zarządzanie swoją nieruchomością wyspecjalizowanym podmiotom.

Powód jest zasadniczy – trzeba mieć wiedzę i umiejętności, aby fachowo zarządzać nieruchomością. Dlatego dobry zarządca to nieocenione wsparcie dla wspólnoty. 

Obowiązki zarządcy nieruchomości są bardzo rozległe i obejmują wiele dziedzin – od rozliczeń finansowych aż po zorganizowanie remontów, napraw i przeglądów.

Warto zauważyć, że ustawa w kontekście zarządcy nieruchomości mówi o “przedsiębiorcy”, co oznacza, że nie można zlecić zarządzania nieruchomością osobie fizycznej. 

Przedsiębiorca zajmujący się zarządzaniem nieruchomościami musi posiadać odpowiednią wiedzę, aby wypełniać rzetelnie wszystkie obowiązki. Do niedawna potrzebna była licencja na zarządzanie nieruchomościami, po zmianie przepisów nie jest ona już prawnie wymagana. Co nie oznacza, że licencje stały się zbyteczne. Wręcz odwrotnie!

Wspólnoty mieszkaniowe wolą wybrać licencjonowanego zarządcę nieruchomości, aby nie ryzykować, że zarządzanie ich wspólnym mieniem trafi w niepowołane ręce. 

Wspólnota a spółdzielnia mieszkaniowa

Na koniec wyjaśnijmy ważną rzecz – wspólnota mieszkaniowa nie jest spółdzielnią mieszkaniową i odwrotnie. To dwa różne tryby zrzeszenia się, które łączy tylko fakt, że związane są z nieruchomościami.

Ich status, prawa i obowiązki wynikają z różnych przepisów prawa. Wspólnoty mieszkaniowe działają na podstawie ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego (artykuły związane ze współwłasnością). 

Z kolei spółdzielnie to podmioty funkcjonujące na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz w oparciu o prawo spółdzielcze. 

Różnic jest dużo – począwszy od formy prawnej czy od sposobu zarządzania nieruchomością. W dużym uproszczeniu można przyjąć, że wspólnota jest zrzeszeniem właścicieli lokali w określonej nieruchomości, natomiast spółdzielnia to związek członków spółdzielni, którym posiadają spółdzielcze prawa do lokali.